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开发商还会选择用传统的“租金游戏”来高价销售商铺。 一些商业地产的营销代理公司策划告诉记者，他们在销售商铺时，会策划商业地产的售后包租。他们事先会提高商铺的预期售价，然后将售价中的一部分作为租金回报，通过商业经营管理公司一次性或按年返回给投资者，以吸引后者高价购买。 此前，住建部虽然出台政策严禁商铺售后包租，但由于上述政策仅涉及预售项目，并且只禁止开发商承诺售后包租，很多房地产项目钻了政策的空子，自行成立或委托一家商场经营公司以高额租金回报要约租赁商铺，引诱购房者购买。 这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款，很多商铺因此热销，但这些商铺所承诺的租金收入，通常要高过目标租户承受的能力范围。当商铺的包租年限到期时，业主们往往发现，按照开发商之前承诺的租金，商铺根本租不出去。 政策和法规亟需完善/ 对商业地产开发商来说，无论将项目卖给普通个人投资者，还是通过抵押贷款“卖”给银行，或者通过上市融资“卖”给资本市场，套现能力都要比住宅强。 也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅，才引起人们的忧虑：泡沫一旦破灭，所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。 有业内人士呼吁，应当尽早完善针对商业地产的政策，并成立专门的机构来指导、规范商业地产开发。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟介绍，此前各级政府都有商业网点办公室规范、指导各地商业地产的有序开发，但随着这一机构的撤并，目前这一方面的工作成为空白。 中国房地产业协会副会长朱中一曾在去年一个地产论坛上提到，包括商业地产在内的产业地产需要积极引导，由国家出台指导性的文件。 除了需要国家出台指导开发政策，商业地产现行的估价方法，也有待进一步修正。 与住宅和办公相比，以经营为目的的商铺不仅提供场地，本身也是一种生产资料。即使同一商圈，不同商场的盈利能力也不相同。现有的商业地产评估方式，仅仅考虑了商业地产作为房地产的价值，却没有考虑到它作为生产资料的价值。 但事实上，商业地产项目的不同租金，就反映了不同盈利能力。在这样的背景下，以周边商场租金和售价作参照，评估同一商圈其他商场的物业价值的做法，合理性有待探讨。 上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，商业地产的评估价值受两大因素影响，一是周边的租金价格，二是商铺的本身盈利能力。在评估时，应该尽可能地增加可参考样本，既考虑到商铺本身盈利能力，也要考虑到周边的物业价值，最终的评估结果最好是一个范围，而不是某个具体数值。 综上所述，牵连国民经济多个部门且需要完善政策、法规更多的商业地产，似乎更有调控的必要性。但过去十年中，涉及商业地产调控政策并不多见。这其中的原因又是什么？ 宋会雍的观点代表着房地产行业很多人士的普遍看法。他说，这主要是因为相比住宅的供不应求，商业地产的市场永远都是过剩的，国家认为商业地产可以由市场自我调整，不需要出台专门的政策予以调控。 案例 近80万平方米供应将入市 北京购物中心市场承压 每经记者 尚希 发自北京 一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示，沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首，此外，重庆和北京等地的空置率也都高于10%。 另一则数据加重了市场隐忧。 来自世联地产的数据监测显示，2013年中国七大城市的购物中心计划开业量是2012年的2.9倍，远超零售品牌商开店速度和零售销售额增速。 (责任编辑：laiquliu) |
