都教授原本是想用来种桑树的土地，如今却盖了世界最大的室内主题公园，总体面积12万平方米。按照目前该地块1万平方米的基准价（约超1兆韩元）计算，都教授名下的这块地皮总计价值逾18兆韩元，折合人民币约1088亿。

回顾一下都教授的不动产投资历史可以看出，他成功的最大秘诀则在于拥有大量的时间可以等待资产的增值。也就是说，长线规划、投资并持有是都教授发家史的主旋律。

从 都教授的话来理解，最初的这笔不动产投资是带有一点误打误撞成分的。不过，横跨250多年的投资却向我们揭示了一点：土地乃至不动产的投资需要一个较为长 期的规划。对于一个趋于成熟的房地产市场来说，其地产的价值走势应当是较为平稳和有迹可循的，是与经济环境、社会发展、城镇化变迁息息相关的。虽然数百年 前的古人既没有足够的时间持有等待，也没有足够的眼光来预见未来，但身为外星人的都教授却大可以云淡风轻、四平八稳地等着名下的房产慢慢升值。

当 然，现实中我们不可能像戏说的那样成为地产大佬，但核心的投资原则还是可以借鉴的。剧中仅罗列了都教授的3处土地，但不难想象的是，几百年来一直偷偷当着 “大地主”、“大富豪”的都教授一定还有很多较小的地产投资，虽然收益未必太高，但长时间持有也会自然而然地能在各个时期都给他带来相应的回报。

低价买入扩大利益

剧情：都教授在尹成东的推荐之下，又购买了两处“宝地”。第一块地是大幅降价抛售的地，另一块地是早期的三成洞，“完完全全的一片荒地”。

都教授购买的这两块地则都体现了地产投资中在合适的时机低价买入、让未来升值利益最大化的技巧。

第 一块地是大幅降价抛售的地，由于原本的地主在做官时犯了错，不得不折价抛售。都教授自然不会错过这样的好机会，果断将其买了下来。这不，如今这块地上建起 了高档公寓，地处首尔江南区的狎鸥亭洞街区，也是最著名的流行时尚街之一。都教授买下的这1万平方米，现在价值3803亿韩元，折合人民币约22亿元。

另 一块地“三成洞”更是有着前瞻性的投资眼光。早期的三成洞分为奉恩村、舞童村和毂求村，3个村加起来只有200人，用都教授的话来说，“完完全全的一片荒 地”。但现在三成洞却已成为首尔中央商务区和新兴富人区，高楼大厦林立。都教授在这里拥有3万平方米，现在市价约1.5兆韩元，折合人民币88亿元。

应 该说，在这些地块的最低价将其买入、并等到了其大幅升值的当下是都教授让利益最大化的秘诀所在。都教授买下的土地大多位于首尔江南地区，在40年前以及更 久之前，首尔江北才是这座城市的政经中心，江南则是一片农田。从1970年代开始，首尔的发展重心开始向江南转移。以筹备1988年汉城（首尔）奥运会为 契机，韩国对江南地区进行了大规模开发，兴建了完善的基础设施，使江南地区从农田一跃成为韩国最繁华的商业区和最昂贵的住宅区。同时，人口流入、交通兴 建、环境变化、开发重点转移等城镇化的变迁也都是江南地区地价大涨的因素。在这过程中，产生了无数靠土地而一夜暴富的“江南土地爷”群体，都教授则更是要 甩开这批“土地爷”几百年的距离了。

不单单是买入的时机，坚持持有、坐等升值也体现了 都教授极高明的投资眼光。在这两块地的购买初期，都教授并没有期望其价值上的大涨和收益，反而淡定地抱着“买来建凉亭看风景”的想法。也正因为如此，都教 授如今才能坐拥大片土地感慨过去：“当时的人们无论如何也想不到这里会变得如此吧！”

财富传承是最大难题

剧情：身为外星人的都教授，由于容貌长久年轻不见衰老，必须每隔10年就更换一次身份，借由死亡证明和新的出生证明来掩人耳目，并将巨额地产进行转移。

虽 然自朝鲜王朝至今，韩国土地私有制本质属性并无变化，但毕竟历经数百年风云变幻，尤其是受近代以来日本殖民统治、朝鲜战争，以及后来韩国实施的土地改革等 各种因素影响，像都教授这样能长达3个多世纪一直持有大片土地并不容易。事实上，韩国历史上因地籍资料丢失而失去土地所有权、因主人意外亡故而使土地成为 无主之地以及后代无法继承祖辈土地的事例数不胜数。

正因为如此，从上世纪90年代起， 韩国部分地方政府开始陆续为民众寻找祖辈土地提供帮助，2001年开始，韩国国土交通部在全国范围内统一开展“寻找祖上土地”活动，原土地所有人的后代可 以进行所有权保留登记并查阅官方的档案资料，如查证属实的，有权继承祖辈的土地。据统计，仅2013年首尔市便有13642名市民寻回6.4万块祖辈土 地，总面积约合77.2平方公里。

身为外星人的都教授还有更大的麻烦。由于容貌长久年 轻不见衰老，活在现代社会的都教授必须每隔10年就更换一次身份，凭借死亡证明和新的出生证明来掩人耳目，这就涉及到了其名下巨额地产的转移问题。剧中并 没有提到都教授是如何具体通过他的律师朋友处理这些麻烦的，但不难想象其中一定牵涉到不少违规、伪造的操作。从这一点上来说，我们应该认识到房产在持有和 转移、传承上的成本及风险，无论是留给子女当作遗产还是进行转卖，相应的处理也都需要较为长期的规划才行。

各类税费也是关键

而说到财富传承的规划问题，相应的各类税费也是至关重要的。也许剧中的都教授可以交由信得过的律师朋友全权代理，但现实中的我们还是要提前计算好所投资地产牵涉到的各项税费，做到心中有数。

韩 国房产税收主要从交易和持有两方面征收。在交易方面，资本增值税对高档房和拥有多套房产的业主都有较高的课税，物业税包括对土地和对房产的税收。韩国的住 宅持有成本为0.15%~6%, 土地持有成本为0.2%~4.5%，综合不动产持有税还针对高价房地产额外征收税费。

韩 国政府在2005年征收“综合不动产税”时已经有财产税。比如一套1亿韩元以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的 50%，所以实际税率在0.2%左右。综合不动产税是在财产税之上额外征收。韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对 象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。同样，由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低不少。

在 2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%，到2008年则开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住 房，把税率下调到0.5%至1%，对于都教授这样的富豪自然会大大影响整体资产及收益的计算结果。现实中的我们也是如此，每个时期都能做到合理计算自己名 下多处地产的持有成本、收益及交易成本是十分必要的，也会需要在恰当的时期将房产卖出并转而投资别的领域。

无 论是持有还是通过买卖来将财产转移给新身份，都教授都要好好算上一笔税费的账。另外，如果都教授采用换身份继承遗产的方式来进行财产传承的话，还要面临遗 产税的问题。韩国遗产税税率采取超额累进的形式，分为四档税率，没有规定起征点，对任何数量的遗产都要征税。而对于有高额财产的都教授来说，最高的40% 税率估计是难免的。像现实中的投资者一样，都教授必须面对这些财富传承中的成本。

作为极具品位及格调的知识型学者，都教授在收藏方面的眼光也可谓是极其正点，家藏的古瓷、古籍堪称不计其数，而这些古玩在储财怡情方面的价值也绝对不容小觑。

古董收藏 储财怡情

除 了购入地产种树建亭，收藏古董储财怡情也是都教授的爱好之一。作为极具品位及格调的知识型学者，都教授在收藏方面的眼光也可谓是极其正点。无论是教授家秀 美大气的客厅装饰，还是雅韵十足的书房陈设，都给观众留下了“博古通今”的深刻印象，而相比其“专注买地400 年”的收益，这些海量古玩也同样有着不容小觑的价值。

千金易得，好瓷难求

剧 情：1609 年，都教授来到了地球。在剧中活了400 多年，教授家的古代珍品也自是不少。其中，出现频率最高的就是“李朝白瓷”。作为韩国三大瓷器之一，李朝白瓷（Joseon baekja）历来与高丽青瓷、李朝粉青一同平分青史，曾在李朝初期贵为皇室御用器物。但作为剧中最为命运多舛的古董，都教授供千颂伊大小姐用餐的白瓷曾 在第八集中被女神屡次打破，而教授义正辞严地用来解释“漂亮”与“喜欢”之关联的名家瓷罐，最后也难逃女主使用吸尘器“打扫”客厅时的“错手摧罐”。对着 满地碎瓷，可怜的都教授只能发出“那是我1693 年亲自从全罗南道长兴李朝白瓷窑址拿来的”悲鸣。

虽 说剧中都教授的白瓷收藏看似信手拈来，使用随意，但在现实生活中却是“千金易得，好瓷难求”。近年来，古瓷器在国际拍卖市场上一直呈现出不断上涨的行情， 被许多专业藏家视为储值投资、陶冶情操的新宠。认真说来，投资古瓷器其实是一门很深的“学问”，不是简单几句话就能说清。但概括起来，可从下面几点着手。